CMHC大声疾呼：房贷压力测试不能取消

自从2018年加拿大政府执行压力测试以来，房价连续低迷，最近一段时间房地产市场交易量不是很活跃，其实并不是大家不想买房，刚需仍旧在，谁不想换个大房子住住？

但是，有一个拦路虎横亘在前，严格的按揭贷款使得许多潜在买家望房兴叹。根据加拿大按揭协会的数据，大约十万名加拿大本土买家的买房计划，被新执行的严格的按揭贷款政策影响。

如果现在的压力测试政策继续执行下去，据估计每年有十二万的房地产买家会受到影响而购买更加便宜的房子，三万到四万买家则可能推迟买房的决定。

相比过去十年里所有的房地产市场调控政策，2018年开始执行的房屋按揭压力测试可能是最严厉的，影响最大的一次。

自从2015年以来，加拿大实体经济内外交困，中产阶级如果不是靠着人口红利，买几套房子赚点钱的话，即将沦落到社会的下一阶层。但是，现在政府却在这条中产致富的唯一道路上设置起路障。

压力测试执行后，2018年加拿大全国的房屋销售大幅下滑，特别是在热点城市温哥华销售量暴跌32%，多伦多的销售量也下跌16.4%，在2019年第一季度这种情况并没有见到好转。

地产从业人员和所有相关利益团体对压力测试都颇有微词，因为这个政策限制了买家的贷款能力，缺乏信贷资金的房地产市场，价格很难再重演2016-17年的大幅上涨局面！

在今年秋季大选来临之前，许多人开始猜测政客们是否会把取消这项政策作为赢得选票的筹码。一些媒体也为此大肆造势，似乎压力测试很快就成为历史。

不过，在加拿大按揭贷款中心CMHC看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。

于是，今天事情发生了一些变化，加拿大房屋贷款中心CMHC突然向政府递交了一份正式函件，内容是要求政府坚持压力测试政策，不要屈从舆论和选举的压力。

在这封送交给加拿大国会金融财政委员会的信中，CMHC的首席行政官Evan Siddall解释道，压力测试政策是为了保护我们的经济，如果一味让加拿大房价上涨，不采取按揭收紧措施的话，加拿大人将会越来越债务深重，直至最后造成灾难性的经济后果。

对于最近加拿大地产专业人士，按揭贷款从业人员，发展商协会的游说，一些加拿大政客开始松动，并且有意向将取消压力测试作为获得选票的交换条件。

CMHC的首席行政官Evan Siddall对此进行了批评，他表示这些利益群体不断的努力要求取消压力测试，因为他们是既得利益者，如果政府满足他们的要求后，房价将会继续上涨，使得现在已经深陷债务陷阱的加拿大人进一步跌入债务深渊。

Evan Siddall表示，这是再明显不过的一件事，这些人只是为了自己的短期利益，最后让所有加拿大人承受长期的灾难性后果。我的工作就是要保护我们的经济长期利益，反对这些短视群体的草率做法，不让加拿大经济承受潜在的悲剧后果。

Evan Siddall认为，作为国家公务员，他和同事对于加拿大房地产市场进行了充分的分析，房价的走低自然也在意料之中，政府对于房地产市场的忽略，使得CMHC祭出压力测试政策非常必要，在研究了房地产市场正常状况下，和危机情况下的行为后，CMHC认为这次的压力测试政策可以在地产市场好的情况下，和地产市场变化的情况下，发挥同样的保护市场稳定和金融系统稳定的作用。

举例来说，压力测试看上去很压力，但是CMHC允许现有的按揭贷款人可以在原来的银行和金融机构获得续约，这种做法使得过去放出贷款的银行，不能在出现地产市场危机时，甩掉原来的包袱。

在新的压力测试条件下，银行过去放出的按揭贷款，借款人即使不符合压力测试，银行也要给他们续约，这样既成全了按揭贷款人，也然银行无法丢弃高危资产，他们要为过去所做的事情买单，而不是以压力测试的名义将贷款人拒之门外。

对于目前利息水平不会上涨的有利情况，CMHC认为，该机构的主要目标是保证房屋购买者有能力偿还债务，利息水平的上升和下降不在考虑内。对于CMHC而言，最大的威胁不是利息，而是按揭贷款人失去工作，因此，CMHC的主要目标是保护加拿大经济和就业。

CMHC同时警告，即使在目前情况下，加拿大人的债务水平已经非常高，会影响正常的消费和将来的经济增长。CMHC认为债务堆积的加拿大房地产牛市非常危险，一旦崩盘后果不堪设想。Evan Siddall提醒大家参考一下荷兰郁金香泡沫的历史，1929年美国股市崩盘的历史，和2008年美国次贷危机导致的地产崩盘历史。

Evan Siddall表示，美国地产十年前崩盘的情景还历历在目，我们却乐观的认为加拿大现在所经历的与美国不同，因此，作为CMHC有责任防止加拿大发生类似的悲剧，而且他表示，我不是在预测，而是根据历史事实讲话，在我们现代世界发生的46次银行金融危机中，超过三分之二都是由于房地产过度投机所导致的！

特别是现在加拿大联邦政府刚刚宣布了首次置业者免息贷款政策后，房地产市场已经得到稳定，压力测试政策没有必要取消。

在这封信的最后，CMHC的首席行政官Evan Siddall动情的写道，我过去一直在私营企业工作，在石油行业工作，也在几家金融公司工作过，我之所以最后选择到CMHC工作，就是要把我在这些私营企业工作的多年经验，用在政府部门，帮助政府作出明智决定，不再因为过度宽松的按揭贷款政策，重复美国十年前的灾难，伤害成千上万的普通家庭！

CMHC今天的这封信，表面看来不近人情，但是，从另外一个角度看，CMHC的固执也是有其道理的，在房地产按揭问题上，如果一旦忽略了按揭的质量问题，就会使得整个房地产系统都建立在不断扩大杠杆的基础上，这样的一座宏伟的地产大厦，其实是外强中干的，因为其地基非常不稳固。

美国十年前次贷危机所反映出的问题：过度负债！在加拿大已经是民间常态，加拿大政府再也不能对此视而不见，逐步的将债务水平降低势在必行。

从美国的经验看，一旦房地产出现崩盘，人们的回忆将是痛苦的，即使次贷危机已经过了十年，美国人买房的热情仍旧很低。

我们这几年却看到，许多加拿大人热情洋溢的南下美国买房。如果加拿大的房地产出现美国十年前的情形，房地产投资的信心将遭受重大打击，以我们的经济实力，恐怕多年都难以恢复。

加拿大的人们对于南方邻居的惨痛经历毫不在意，似乎这件事情从来没有发生过，加拿大这几年来街头巷尾抢offer 大战硝烟弥漫，人们堆积房地产按揭债务的热情如火如荼！

人性的贪婪和选择性记忆，肯定还会造成将来的危机。只不过，从基本面上讲，美国在短期内再发生房地产危机的可能性大大降低，相反，对于在上次美国次贷危机中全身而退的加拿大人而言，情况并不乐观。十年河西十年河东，加拿大房地产现在的情形，恐怕已经没有十年前美国地产崩盘时，隔岸观火那么轻松了！

CMHC今天如此坚决的捍卫压力测试政策，就是为避免加拿大房地产市场今后出现灾难性的后果。在发出这封信后，Evan Siddall表示希望有机会可以在国会作证，让广大的议员们了解这件事情的严重性。现在的这封信只是个敲门砖，他相信将会得到国会的召见。