海外买家税怎么退，为什么会被拒，什么样的海外买家才符合条件

近期越来越多的海外买家到了符合退这15%海外买家税的时间了，不少人申请退税，结果有的被拒了，比如有个持工作签证的海外买家就因为在买房的那一刻并没有工签而是之后补的，就被拒了，我总结一下，申请这个NRST海外买家税需要符合哪些条件呢？因为不少专业人士帮忙申请这个退税会先收押金，如果退不回来就打水漂了，所以海外买家不妨先看看自己是否符合条件，买房之前也应该做个税务规划把这个因素考虑进去。

海外买家税NRST是安省政府针对海外买家在安省马蹄型地区(如图)买房而额外征收的15%的税，于2017年4月21日开始执行。

符合退税条件：

1. 海外买家本人或配偶必须100%持有该房产的产权（留学生靠父母1%产权贷款那种就不符合条件）

2. 海外买家或者配偶，必须在买房60天内亲自入住，并把该房产作为主要住宅 PRINCIPAL RESIDENCE

3. 必须在NRST become payable 的4年之内申请（拿到PR身份的必须在拿到PR身份的90天之内申请)过期无效

前三条必须符合

4. 海外买家如果在买房后4年之内拿到PR身份，可以申请

5. 国际学生如果在买房后2年之内持续的全职学习，必须满两年，而且必须在安省的校区，而且必须政府认可的大专或大学，可以申请

6. 持有工签的海外买家在买房时必须有合法的安省WORK PERMIT， 如果在买房后一年之内持续的全职工作，必须工作满一年，全职意味着一年内每周至少30小时而且一年不少于1560小时，则可以申请。

有的海外买家想出一个方案，成立一个加拿大公司来买房，海外买家持有49%股份不控股，这样避开这个买家税，利弊我们下次讨论。

本文作者是注册会计师ANDY YU